2026년이 밝았고, 다주택자분들에게는 그 어느 때보다 뜨거운(혹은 차가운) 봄이 다가오고 있습니다. 최근 이재명 대통령의 신년 기자간담회 발언 이후 부동산 시장, 그동안 한시적으로 유예되었던 다주택자 양도소득세 중과 제도. 과연 2026년 5월 10일을 기점으로 다시 부활할 것인지, 만약 부활한다면 내 세금은 얼마나 늘어날지, 그리고 지금 우리가 취해야 할 전략은 무엇인지 심층 분석으로 정리해 드립니다.
2026 다주택자 양도세 중과 부활하나? '5월 9일' 데드라인 생존 전략
1. 이재명 대통령의 한마디, 시장의 공식을 바꾸다
지난 21일 열린 신년 기자간담회에서 이 대통령은 부동산 정책에 대해 작심한 듯한 발언을 쏟아냈습니다. 요점은 명확합니다. **"주거는 1인 1주택이 원칙이며, 다주택은 필수 공공재를 투기 수단으로 만드는 것"**이라는 시각입니다.
"선을 벗어나 사회적 문제가 되는 상황이면 당연히 세제 수단을 동원해야 한다."
"주거용 집을 5채씩 가지고 있는 것은 바람직하지 않다."
이 발언은 단순히 원론적인 입장을 넘어, 오는 2026년 5월 9일 종료 예정인 '다주택자 양도세 중과 유예'를 연장하지 않겠다는 강력한 시그널로 해석됩니다. 정부가 다주택자를 다시 '투기 세력'으로 규정하기 시작했다는 점에서 시장은 급격히 얼어붙고 있습니다.
2. 현시점의 '달콤한' 혜택: 2026년 5월 9일까지
현재 다주택자들은 전 정부 시절 도입된 시행령 개정 덕분에 한시적으로 일반 과세 혜택을 누리고 있습니다. 5월 9일까지 잔금을 치르거나 등기를 접수하면 다음과 같은 혜택이 적용됩니다.
- 기본 세율 적용: 주택 수와 상관없이 양도차익에 따라 **6%~45%**의 기본 세율만 적용됩니다.
- 장기보유특별공제(장특공) 적용: 이게 핵심입니다. 3년 이상 보유했다면 보유 기간에 따라 양도차익의 **최대 30%**까지 공제를 받습니다. 15년 이상 보유했다면 세금의 3분의 1 가까이가 사라지는 마법을 경험할 수 있죠.
3. 5월 10일 이후의 '무시무시한' 반전: 중과세 부활 시나리오
만약 유예기간이 연장되지 않고 종료된다면, 2026년 5월 10일부터 양도하는 주택은 '세금 폭탄' 수준의 과세 체계로 돌아갑니다.
① 세율의 급등 (중과세율 가산)
기본 세율에 무시무시한 가산세율이 붙습니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p (최고 65%)
- 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p (최고 75%, 지방세 포함 시 82.5%)
- 사실상 양도차익의 대부분을 국가에 헌납해야 하는 상황이 발생합니다.
② 장기보유특별공제 '배제'
중과세가 적용되는 순간, 장기보유특별공제 혜택은 0원이 됩니다. 20년을 보유했어도 단 1원의 공제도 받지 못합니다. 세율 인상보다 이 공제 배제가 다주택자들에게는 훨씬 뼈아픈 타격입니다.
4. [팩트체크] 세금 시뮬레이션: 1억 7천 vs 3억 5천
실제로 세금이 얼마나 늘어나는지 3주택자(조정대상지역 내) A씨의 사례로 비교해 보겠습니다.
| 구분 | 유예기간 내 매도 (5/9 전) | 중과세 부활 후 매도 (5/10 후) |
| 양도차익 | 5억 원 | 5억 원 |
| 보유기간 | 10년 | 10년 |
| 장특공(장기보유특별공제) | 약 1억 원 (20% 적용) | 0원 (배제) |
| 적용세율 | 기본세율 (최고 40% 구간) | 중과세율 (기본+30% = 70%) |
| 예상 양도세 | 약 1억 7,000만 원 | 약 3억 5,000만 원 |
결과적으로 세금이 약 2.1배 폭증합니다. 10년 동안 공들여 키운 자산 가치의 절반 이상이 세금으로 증발하는 셈이죠.
5. 지금 당장 필요한 다주택자의 대응 전략
전략 1: '골든타임'을 사수하라 (5월 9일 데드라인)
매도 의사가 있다면 지금이 바로 매물을 내놓아야 할 최적기입니다.
- 잔금일 기준: 양도세 판정 기준은 계약일이 아니라 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날입니다.
- 보통 매매 계약부터 잔금까지 3~4개월이 소요되므로, 늦어도 2026년 1~2월 중에는 계약이 완료되어야 안전하게 5월 9일 안에 잔금을 치를 수 있습니다.
전략 2: '증여' 카드 검토 (부담부증여 등)
매도하기에는 아까운 똘똘한 한 채라면 자녀에게 증여하는 방안을 고려해 보세요.
- 양도세 중과가 부활하면 증여 취득세율도 동반 상승할 가능성이 높습니다.
- 특히 전세를 끼고 증여하는 부담부증여의 경우, 양도세 부분에 대해 지금의 '일반 과세' 혜택을 받을 수 있으므로 5월 9일 이전에 실행하는 것이 유리합니다.
전략 3: 정치적 불확실성에 베팅?
일각에서는 2026년 예정된 지방선거 등을 앞두고 표심을 고려해 **'추가 연장'**이 나올 것이라는 관측도 합니다. 부동산 시장이 급격히 경착륙할 경우 정부가 다시 완화 카드를 꺼낼 수도 있기 때문이죠. 하지만 이는 말 그대로 '도박'에 가깝습니다. 세무 전문가들은 항상 **"세금은 가장 보수적인 시나리오에 맞춰 움직여야 한다"**고 조언합니다.
6. 결론: 불확실성의 시대, 선택은 '수익률'에 있다
130만 다주택자들에게 2026년 상반기는 자산 관리의 성패를 가를 분수령이 될 것입니다. 정부의 기조가 **'주거 정의 실현'**과 **'투기 억제'**로 확고해진 이상, 예전처럼 "버티면 이긴다"는 공식이 통하지 않을 수도 있습니다.
체크리스트를 작성해 보세요.
- 내가 보유한 주택 중 양도차익이 가장 큰 것은 무엇인가?
- 해당 주택을 5월 9일 이전에 매도했을 때와 이후의 세금 차이는 얼마인가?
- 지방선거 전후의 정책 변화를 기다릴 만큼 자금 여력이 충분한가?
지금 바로 가까운 세무사를 찾아 정확한 모의 계산을 해보시길 권장합니다. 정부의 확정 발표가 나오면 누구보다 빠르게 다시 정리해서 전달해 드리겠습니다.